Professionalität hat ihren Preis Experten geben Tipps zur Bewertung von Hausverwaltern
Ende 2013 geriet der Beruf des Hausverwalters erneut in die Schlagzeilen. Fachleute vom Verbraucherschutzverein "wohnen im eigentum" aus Bonn geben Tipps, woran man Unregelmäßigkeiten erkennt, und erklären, was ein seriöses Unternehmen ausmacht.
Wie mehrfach berichtet, ermittelt die Bonner Staatsanwaltschaft gegen einen 65-jährigen Königswinterer wegen des Verdachts der Untreue und Urkundenfälschung. Dutzende Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) fürchten um ihre Rücklagen. Der Beschuldigte bestreitet allerdings, dass Gelder abhanden gekommen seien.
Losgelöst vom Einzelfall nehmen Fachleute vom Verbraucherschutzverein "wohnen im eigentum" aus Bonn den Fall zum Anlass, Warnzeichen aus mehreren Veruntreuungsfällen zusammenzutragen, um WEGs frühzeitig zu sensibilisieren. Die Eigentümer sollen erkennen, wann eine Hausverwaltung nicht ordnungsgemäß arbeitet. Zudem weisen auf dem Markt etablierte Hausverwaltungsfirmen wie auch Verbände darauf hin, dass es Qualitätsmerkmale für seriöse Anbieter gibt.
Schon oft hat es Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Vereins "wohnen im eigentum", mit Fällen zu tun bekommen, bei denen Hausverwalter nicht gearbeitet haben wie vereinbart. Heinrich erinnert an die Bonner Hausverwaltungsfirma Bonncom, deren Geschäftsführer sich Ende 2012 wegen Insolvenzverschleppung, gewerbsmäßiger Untreue in 52 Fällen und 42-facher Urkundenfälschung verantworten musste.
Aus ihrer Sicht hätten viele Veruntreuungsfälle nicht die Dimension bekommen, wenn erste Alarmzeichen früher registriert worden wären. So sollten sich WEGs die Original-Bankauszüge immer direkt von den Kreditinstituten schicken lassen und keine Kopien akzeptieren.
Auch dürften sich Beiräte nicht hinhalten lassen, "wenn ein Verwalter keine Einsicht in die Originalunterlagen geben will oder fadenscheinige Gründe für nicht nachvollziehbare Umbuchungen anführt", sagt Heinrich: "Vorsorglich sollten sie Verfügungsbeschränkungen im Verwaltervertrag vereinbaren, so dass der Verwalter zur Abhebung eines größeren Geldbetrages vom Rücklagenkonto eine Zweitunterschrift vom Verwaltungsbeirat braucht." Zudem rät Heinrichs, der Bank Vertrauenspersonen zu nennen, die jederzeit Einsicht nehmen können in die WEG-Konten: "Dies muss mit den Banken vereinbart werden. "
Dass sich unter den über 22 000 Verwaltungsfirmen in Deutschland mit ihren rund 90 000 Beschäftigten Schwarze Schafe tummeln, gilt als sicher. Konkrete Zahlen über Veruntreuungen liegen dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), der rund 1700 Immobilienverwaltungen vertritt, zwar nicht vor. Gleichwohl gibt Geschäftsführer Martin Kaßler zu bedenken, "dass rund 11 000 Verwaltungen einen Umsatz von weniger als 100 000 Euro jährlich erwirtschaften". Das zeige, dass der Markt sehr kleinteilig strukturiert sei. "Viele, die der Tätigkeit eines Verwalters nachgehen, üben diese auch nebenberuflich aus und haben einen sehr kleinen Verwaltungsbestand", ergänzt Kaßler.
Was ein großes Ärgernis für Verwalter-Verbände bleibt: Obwohl laut DDIV knapp 23 Millionen Wohnungen - mehr als jede zweite Wohnung in Deutschland - "verwaltet" werden, ist der Beruf des Verwalters immer noch nicht gesetzlich geregelt. "Wir setzen uns daher aktiv für Mindestanforderungen und klar definierte Zugangsvoraussetzungen für das Berufsbild 'Immobilienverwalter' ein", betont der DDIV-Geschäftsführer.
So freut sich Cornelia Freiheit, zuständig für die Öffentlichkeitsarbeit beim Bundesfachverband für Immobilienverwalter (BVI), "dass im aktuellen Regierungsprogramm erstmalig die Einführung von Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Immobilienverwalter verankert ist". Der Verband hat 420 Mitglieder. Cornelia Freiheit gibt WEGs einige Punkte an die Hand, an denen sich seriöse Anbieter erkennen lassen. Die verfügen laut der BVI-Sprecherin über einen ausreichenden Versicherungsschutz: "Dazu gehören Sach-, Haftpflicht- und Gebäudeversicherungen."
Neben der Betriebshaftpflicht-Versicherung ist aus ihrer Sicht vor allem auch eine Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung wichtig: "Sie ersetzt bei fahrlässigen Pflichtverletzungen den entstandenen Vermögensschaden Dritter."
Laut DDIV-Geschäftsführer Kaßler sollte man sich ferner bei der Auswahl einer Verwaltung darüber informieren, "ob Mitarbeiter des Unternehmens regelmäßige Weiterbildungen absolvieren". Er rät, nicht immer demjenigen den Zuschlag zu erteilen, "der sich in einer Eigentümerversammlung gut verkaufen kann und zudem noch der preiswerteste Anbieter ist". Kaßler betont: "Qualität hat ihren Preis."
Die Aussage kann Ralf Endres, Prokurist der Wohnbau Service Bonn, die rund 3000 Wohnungen betreut, nur unterschreiben. "Die Anforderungen an eine Hausverwaltung sind komplex." So müsse man sich in dem Job um Versicherungsfragen ebenso kümmern wie um juristische Themen, sich ferner mit Buchhaltung, Haustechnik und Mietrecht auskennen.
Nicht zuletzt sei ein Hausverwalter auch als Psychologe gefragt, mein Endres. Das Spektrum in einer Person abzubilden, sei schwierig: "Ich kenne nur wenige solcher Generalisten." Anders formuliert: Hinter einer Hausverwaltung sollte eine gut ausgebildete Mannschaft aus Kaufleuten der Wohnungswirtschaft stehen, sagt er, ausgestattet mit einem kurzen Draht zu Experten wie Juristen. "Eine Immobilie ist oft eine Investition fürs Leben, und daher sollte ein Hausverwalter diese so professionell wie möglich verwalten."
Obwohl die Margen in dem Geschäft "sehr eng sind", macht Ralf Endres Firmen auf dem Markt aus, die Wohnungen für unter 200 Euro im Jahr betreuen: "Dafür ist das ganz schwierig zu machen." Seiner Erfahrung nach spielen bei der Auswahl von Verwaltern oft übereifrige Beiräte eine unheilvolle Rolle: "Wenn der Beirat einer WEG mit hundert Wohneinheiten pro Wohnung 40 Euro im Jahr an Verwalterkosten einsparen kann, kommen so leicht 4000 Euro zusammen." Am Ende könne aber genau diese Summe entscheiden, so Endres, "ob die WEG von einem guten oder schlechten Unternehmen betreut wird".
Weitere Infos: www.wohnen-im-eigentum.de
